本课程主要讲解房地产转让最常见的四种形式，即房地产销售、房地产赠与、房地产继承，以及房地产投资涉及的税收政策和节税规划。今天小编就为大家讲解一下买房和卖房涉及到的税务问题。在接下来的几节课中，我将与大家分享如何合理准备房屋转让税。

1.房屋销售应纳税费主要包括以下五类税费：

缴纳增值税、土地增值税、印花税、契税、所得税

(1) 房地产交易应纳增值税的计算

北京、上海、广州、深圳个人销售住房应缴纳增值税计算方式：（上海、深圳、广州九区2022年后修改为五年）

1、持有两年以下的房屋：房屋出售价格（1+5%）x 5%

2、持有两年以上的非普通住房

[卖房价格 (1+5%) – 买房价格] x5%

3、持有两年以上普通住房：免征增值税

例：以100万元出售的房屋，购买价为50万元。

持有不满两年应缴纳增值税=100(1+5%)x5%=4.76（万元）

持有两年以上非普通住房应纳增值税=[100(1+5%)50]x5%=2.26（万元）

持有两年以上普通住房：免征增值税

（2）房地产交易应纳土地增值税的计算

1.个人出售房屋免征土地增值税

2.个人出售的土地和企业出售的二手房、商品房应缴纳土地增值税。

A、增值税增值额=出售房产不含增值税的价值减去扣除项目金额（即评估价或发票上注明的金额从当年起每年加5%）购买当年至转让当年）

B、土地增值税实行四级累进税率。

增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

增值额超过扣除项目金额50%，但不超过扣除项目金额

金额100%的，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过扣除项目金额200%的，税率为50%；

增值税额超过抵扣金额200%的部分，税率为60%。

按照前面的例子，假设持有两年，购买时缴纳契税15000元。

那么：扣除=50+50×5%x2+1.5=56.5（万元）

增加值=100(1+5%)-56.5=38.74(万元)

增值税率=38.7456.5=68.57%，按速算公式适用税率40%

应纳土地增值税=38.74×40%-56.5×5%=12.67（万元）

（三）房地产交易应缴纳印花税的计算

1.个人买卖房屋免征印花税。

2、个人买卖商品房、企业买卖房屋、商品房，须按5/5的税率缴纳印花税。

如果个人买卖100万元的商品房，买卖双方需要缴纳印花税500元，合计1000元。

（4）房地产交易应纳契税的计算

1.个人购买家庭首套住房，面积不超过90平方米的，契税税率为1%，超过90平方米的，税率为1.5%。

2.个人在北京、上海、广州、深圳以外地区为家庭购买第二套住房，不超过90平方米的，税率为1%；超过90平方米的，税率为2%。

三、在北京、上海、广州、深圳为家庭购买第二套住房的个人，以及在全国范围内为家庭购买第三套住房的个人，须按当地契税标准缴纳契税。目前，各地适用的契税税率为3%、4%或5%。

4.个人购买商品房、企业住房、商品房目前暂无契税优惠政策，直接适用当地契税标准税率缴纳契税。

（5）房地产交易应纳所得税的计算

1.个人出售房屋，按实际收入的20%缴纳个人所得税。个人出售商品房，按实际收入的20%缴纳个人所得税。

2.企业出售房屋、商品房时，将其实际收入并入应纳税所得额，与其他应纳税所得额一并缴纳适用税率（一般为25%，高新技术企业为15%，小型微利企业15%）。实际税率为5%）计算缴纳企业所得税。

继续前面的示例：

个人以50万元购买房屋或商品房，缴纳契税14300元，对外出售100万元。

应纳个人所得税=[100·.+5%)-50-1.43]x20%=8.76（万元）

如果是商业采购：

应纳企业所得税=[100:（1+5%）-50-1.43]x25%=10.95（万元）（小型微利企业21900元）

2、房地产交易节税筹划主要有四种方法：

利用房地产销售契税优惠政策，利用房地产销售增值税优惠政策，将商业地产投资转为住房投资，设立公司投资商业地产。

1.享受房地产销售契税按持有房产面积和数量不同税率的优惠政策。

比如，李先生准备购买家里的第三套房子，面积89平方米，不含增值税售价200万元，地方契税税率为4%。李先生是独生子，父母住在农村，名下没有房子。李老师该如何节税呢？

如果以李老师名义购买，则应纳契税=200×4%=8（千元）；如果以李先生父母名义购买，则应纳契税=200×1%=2（千元），可节税6万元。

2、享受房产持有期增值税优惠政策

周老师正打算卖掉一套普通的房子。不含增值税价格为200万元。周老师拥有这套房子已有23个月了。周老师该怎么办？

如果现在出售，应纳增值税=200×5%=10万元。如果周先生先将房子出租给买家，一个月后再出售，则可以免征增值税。节省税费10万元。

3.将商品房投资转化为住房投资

出售时应纳增值税、购买商品房时应纳契税=100×3%=3（万元）、税收=30×5%1.5万元）、土地增值税应纳=100×5%x2）x 30% 66（万元），应纳个人所得税=（30-3-6）20%=42000元。税后净收入16.8万元（30-3-6-42），比住房投资税后净收入低6.2万元。

4、设立公司投资商品房。我打算投资一套商品房，持有几年后再出售。刘先生应该亲自投资还是设立企业店面让公司投资？

继续上面的例子，如果个人投资的话，税后净收入为16.8万元。如成立公司，公司购买商品房，应纳契税=100×3%=3（千元），契税计入公司成本。如果公司股权未来升值后直接转让，则应纳个人所得税=30×20%=6（千元）。税后净收入24万元，节税7.2万元。

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