今天小编就来告诉大家，在上海买什么样的二手房可以交尽可能少的税。本文分为三个部分。第一个是上海楼市的专有名词介绍，第二个是二手房税收分析，第三个是在上海购买二手房的节税技巧。

一、上海楼市专有名词介绍

1.90 平方米房产

为什么要提到90平米的房产呢？因为房屋建筑面积与契税税率密切相关，而契税高低的分界线是90平方米，所以我会在第二部分详细介绍。

2. 第一栋房子

符合购房资格的上海居民或非户籍居民购买首套房可享受一系列税收政策优惠。购买第二套房几乎没有优惠政策。

首套房是指购房者购买房屋时名下没有房产。只要满足这个条件，就可以算是首次置业。这就是税收方面的首套房的概念。

贷款政策不同，更加严格。购房时不但名下不能有房产，而且也不能有贷款记录。

也就是说，如果购房者原本通过贷款购买了一套房子，后来又购买了一套房子来代替已出售的房产，那么在计算税费时会被视为首套房，但贷款将不符合首套房的资格。家居政策。

由于今天我们只讨论上海二手房买卖的税务问题，首套房的定义是基于税费的。

3、普通住所

主要涉及增值税，这是二手房销售成本的大头。因此，普通住宅和特殊住宅二手房的税收非常关键。

上海二手房要想被视为普通住宅，必须同时满足以下条件。

（一）建筑面积小于等于140平方米；

（2）房屋总层高大于等于5层。确保它是总楼层高度，而不是您购买的楼层；

（三）位于内环以内的房屋总价不得超过450万元，内外环之间的价格不得超过310万元，外环外的价格不得超过230万元。

同样，普通住宅必须满足上述三个条件。

4.满二、满五、独特

满二、满五是指二手房从上次成交到本次成交的时间间隔。例如，小王于2018年6月向小张购买了该房产，并计划于2021年6月将其出售给小林。两次交易之间存在三年的差距，因此属于第二年而不是第五年年。

我想提醒大家两点。一、二岁或五岁生日的起算点是从房产证上的日期开始计算，而不是最后一次交易的合同签订日期；第二，今年上海楼市调控新政策出台后，以满两岁或五岁生日后的交易起点计算。税费几乎没有影响，可能对其他省份有影响。

对于卖家来说唯一的问题是，此次出售的房产是卖家名下唯一的一套房子。出售这套房子后，卖方名下将不再拥有任何房产。

二、上海买卖二手房税费分析

首先明确一下，二手房买卖产生的税费并非全部由买方承担，但在实际操作中卖方会索要收购价，相当于卖方通过他自己向买方缴纳的税费。税费由谁承担，是各自缴纳还是由一方承担，可以协商。甚至可能出现所有税费均由卖方承担的情况。

事实上，无论税费由谁承担，结果都会相似。假设税费分开缴纳，卖方可以继续通过提高房价来转移税收成本。只要不需要缴税，买家和卖家都可以受益。这也是本文的核心点。

二手房销售可能产生增值税、个人所得税、契税、印花税（暂免征收）。增值税和个人所得税由卖方承担，契税由买方承担。

1、增值税

普通住宅：房屋价值50%以上免征增值税；低于5%的，按成交价格计算增值税，计算公式为成交总价/(1+5%)*5%。

公式除以1+5%是因为房产交易价格本身就包含增值税，需要将价格与税金分开，先折算不含增值税的部分。这涉及到税法和数学知识。如果你不明白，就不要详细研究。只要记住公式就可以了。

另外，缴纳增值税意味着缴纳城建税和两项教育费附加，但总额很低，就不细说了。

非普通住宅：价值5%以上的房屋纳税计算公式为（当前成交价-上次成交价）/（1+5%）*5%；低于5%的，按成交价格计算增值税，计算公式为成交总价/(1+5%)*5%。

例子：

小王想买小张的房子。成交总价600万元。这套房子最后成交价是300万元。

如果最后一笔交易时间在五年以内，比如小张是2017年买的，那么这笔交易的增值税为600万/(1+5%)*5%=28.57万元。

如果最后一笔交易是五年多前的，比如小张是2015年买的，那么增值税=（600万-300万）/（1+5%）*5%=14.28万元。

有朋友说普通住宅可以免征增值税。是啊，不过这房子在上海还算不上是普通的住宅。原因可以从上面看出。

2.个人所得税

卖家出售的房子具有独特性和唯一性，即如果最后一次交易是五年前以上且是卖家名下唯一的房产，则直接免征个人所得税。这是一项重要政策，请记住！

对于普通住宅：个人所得税计算公式有两种，您可以自行选择。一是按照交易全价计算，公式为（交易价-增值税）*1%；另一种是根据差价计算，公式为（本次成交价格-上次成交价格-增值税）*20%。

对于非普通住宅：也有两种方式，自行选择。全价计算公式为（交易价格-增值税）*2%；差价计算公式同上。

例子：

采用上面的例子，假设房子至少有五套但不唯一，那么通过上面的例子计算出的增值税是14.28万元。

按原价计算个人所得税：（600万*14.28万）*2%=11.71万元。

按价差计算个人所得税：（600万-300万-14.28万）*20%=57.14万元。

显然，选择全价计算后缴纳个人所得税更加划算。一般不需要自己选择，税务局会直接按照较低的计算方法收费。

3.契税

必须缴纳契税。只是多付钱和少付钱的区别。不存在免税的可能性。

北京、上海、广州、深圳房价较高，因此实行与全国其他地区不同的契税政策，优惠税率较少。上海二手房的买卖当然是按照北上广深的政策进行的。

首次购房：建筑面积小于等于90平方米的计算公式为（成交价-增值税）*1%；建筑面积大于90平方米的计算公式为（成交价格-增值税）*1.5%。

两套及以上房屋的：无论房屋建筑面积多少，计算公式为（成交价格-增值税）*3%。

例子：

还是用上面的例子，假设买家小王名下已经有一套房子。经核算处增值税为14.28万元。

那么本次交易需缴纳的契税=（600万-14.28万）*3%=17.57万元。

三、节税小技巧

从以上分析可以看出，上海二手房交易产生的税费确实很高。有多种方法可以在不违反法律的情况下节税。

1、尽量选择全球唯一的二手房

选择房产时，尽量寻找卖家有唯一资格出售的房产。只要满足满五的唯一条件

可以直接免征个人所得税。同时，五年以上的普通住宅直接免征增值税，五年以上的非普通住宅比五年以下的非普通住宅缴纳的增值税要少得多。

2、关注普通住宅与非普通住宅总价临界点

无论该房产是否为普通住宅，都必须同时满足三个条件。其实最重要的是总价情况。如果你想买的二手房价格超过临界点很多，就不用考虑这个了。相反，你可以和房东谈谈。

例如，正在交易的房子位于内环，总价约为440万元。由于内环普通住宅总价必须低于430万元，可以与房东协商以430万元结算交易，可以直接免征增值税，节省的增值税税可以与房东各占一半。

3. 善用首次置业配额

上海的房地产市场限购非常严格。家庭可以购买两套房屋，而单身人士只能购买一套。第一套房子的贷款利率和贷款总额都比第二套房子好很多。因此，要利用好首次住房配额。如果您家中的老人或孩子名下没有房产，您可以考虑以他们的名义购买房屋。当然，这必须综合考虑。每个家庭的情况都不同，有时经济决定并不是最重要的。

4.88平米的房子可能比92平米的房子划算

房子的合适尺寸是多少？如果您有120平米以上三居室的需求，则无需考虑这一点。但如果你想买二居室或三居室，就要考虑建筑面积能否控制在90平米以内，尤其是购买第一套房时。

90平方米以内首次住房契税税率为1%，比90平方米以上首次住房低0.5个百分点。不要小看这0.5%。在上海买房意味着契税相差几万元。