(1) 一般税金计算

1. 建筑服务：2%

2、房地产经营租赁、销售自行开发的房地产：3%

3. 房地产销售：5%

(2) 简单计税

1、个人租赁住房：1.5%（减按1.5%计算）

2、建筑服务、自行开发房地产销售：3%

3、房地产经营租赁（个人出租住房除外）、房地产销售：5%

小规则：

1.预收率分为2%、3%、5%三个等级。还有个人租赁住房税率降低1.5%（征收率仍为5%，理解：营业税政策转向。）

2、简易计税预征税率与征收率基本相同（销售自行开发的房地产除外，按预收款计算，按3%计算）（理解：确保地方原有财政收入不受影响。）

3、销售房地产和自行开发房地产的简易计税预缴率与一般计税预缴率相同。

4、一般税前税率，除房产转让为5%外，其余为3%、2%（理解：建筑服务低设置是为了避免建筑服务所在地过度多缴，造成机构所在地的剩余信贷），占用纳税人资金）。

5、计算公式：一般情况下，预缴税款=（含税销售额-可抵扣）（1+税率/征收率）预缴率

例外情况：

（一）销售房地产无论一般计税还是简易计税，均按5%的税率折算。即预付款时为：（含税销售额-可抵扣）（1+5%）5%。 （理解：以前房产转让是要缴纳地方税的，征税时无法区分是否是一般纳税人，所以按5%的税率折算。）

（2）房地产销售预缴税费=预收款（1+适用税率/征收率）缴纳税款，但现在可以折算为不含税价格，减轻了房地产企业的现金流压力）。

（三）个人租赁住房按5%税率减1.5%计算应纳税额：（含税销售额-可扣除）（1+5%）1.5%。

（四）除其他个人外，应向房地产/建筑服务税务机关所在地预缴税款，并向机构所在地税务机关申报纳税。 （理解：其他个人提供建筑劳务、出售、出租不动产或者转让自然资源使用权的，必须向建筑劳务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。资源已找到。）

（五）提供道路通行服务的纳税人可直接在机构所在地申报纳税，无需提前缴纳税款。 （理解：路很长，可能跨越几个县（市、区）甚至省。）

6、预付款时可从含税销售额中扣除的项目（公式中称为扣除额）：

（一）房地产转让：转让房地产（不含自建）的，扣除房地产原购买价款或取得房地产时的价款后的余额可以为销售额。只要不是自建，一般计税和简化计税都包含在预缴税款中。免赔额；

（二）个人转让住房：在北京、上海、广州、深圳购买2年以上（含2年）非普通住房的购房价款可抵扣，其他地区免征增值税。

（3）跨县市建设：分包款可扣除。一般计税和简易计税均可在预付款时扣除。

2. 税率/征收率

（1）一般税收：四项营业税税率均为10%；

（2）简化计税方式：除四项业务中的建筑服务外，房地产经营租赁试点前启动的高速公路车辆通行费征收率为3%，其他征收率为5%；个人租赁住房适用5%的税率。应纳税额按1.5%减按税率计算。

小规则：

1. 大多数税收征收率为5%（建筑服务和车辆通行费除外）

2、简易计税时，除房地产销售以外的四项业务，预缴税款的计算与应纳税额的计算一致。 （理解：指采用简易计税方法实现的增值税已实际在建筑劳务发生地和房地产所在地记账。）

3、备案时：应纳税额=（含税销售额-可扣除）（1+税率/征收率）税率/征收率/1.5%。

4. 申报时可从含税销售额中扣除的内容：

（一）转让实行简易计税的房地产（不含自建）：可按房地产原购买价款或取得房地产时的价款扣除，扣除销售价款后的余额；自建和非自建的房地产不得在一般纳税计算中扣除（理解：可以用专用发票进行一般税前扣除）。

（2）建筑服务：分包付款可以在简易计税时扣除，但不能在一般计税时扣除。 （理解：继续沿用原营业税差额税规，一般税款扣除以专用发票为准）。

（3）房地产销售：当期允许扣除的土地价款可以一般计税扣除，但简易计税时不能扣除。