最近，由最高人民法院（Supreme Peopure Court）撤销了北京宗教律师事务所Zhao Zhongua的财产服务合同纠纷，该案件涉及Zhao Zhonghua的一家房地产公司，由北京Yinghe律师事务所Zhonghua代表。从2021年8月的最高人民法院的重审申请以及2022年3月的重审裁决，到最高人民法院的最终裁决，要求撤销原始的第一和第二例实例判决，并重新判决支持客户的大多数诉讼请求。

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案例简介

2013年9月，Qingdao的一家房地产公司（以下称为“财产一家公司”）与开发商签署了《前期物业服务合同》的签署，同意财产一家公司将为H项目提供初步的物业管理服务。 In January 2015, the developer sold part of the houses in Project H to Commercial Company B. The two parties agreed in 《商品房预售合同》 that the property management company A, designated by the developer, would provide management services to areas other than the scope of purchase of Company B, and Company B has the right to provide management services to designated property companies within the scope of purchase of properties and ancillary facilities within the scope of purchase. 2015年2月，B公司将案件涉及的房屋出租给了银行C，通过住房租赁公司的办公室使用。自从接管H项目以来，房地产公司A已为与该项目相关的物业管理领域（包括所涉及的房屋）提供了物业管理服务。 2019年1月，房地产公司A向C银行发出了提醒信和律师信，需要支付财产服务费和逾期付款造成的违约损失。银行认为，搬进案件涉及的房屋后，它始终委托其他部门提供财产服务，并且不接受财产A的财产服务。它认为财产A签署的《前期物业服务合同》和开发公司对此没有约束力。双方有争议。

在金南铁路运输法院和山东高级人民法院的第二个实例中，B和银行C公司均未明确表达他们对此案的先前财产合同的自愿承认，也没有就与财产服务有关的事务签订与财产公司的协议。因此，以前的财产合同对其没有法律约束力，因此，财产公司A没有法律依据，并根据财产公司A为水的整体控制，电力，消防，防火，污染物保护和其他项目h，银行C付费的公司为PRIANGE付费的公司提供的Princials for Princival of Princival of Princival of Princival of Princival of Princival for Princival of Princival of Princip.财产服务的财产服务费给财产公司A，费用标准应由法院确定。

最高人民法院裁定，根据原始《物权法》和《物业管理条例》的相关规定（2007年修订），首先，房地产公司A签署的初步财产合同，开发商和开发商是合法和有效的，并且是涉及该案件的房屋的所有者，涉及以前的财产合同。其次，物业管理区是由一家物业服务公司进行的。房地产公司A管理案件涉及的房屋的财产服务的权利源自法定当局。 B公司和银行C分别是所有者和财产用户。两者签署的商业住房预售合同不能排除以前财产合同的限制，也不能履行以不接受财产服务为由支付财产费的义务。即使银行C单独从第三方购买财产服务，它仍然应根据上一份财产合同的规定向房地产公司a支付财产费用。基于此，最高法院撤销了原始的第一和二stance判决，并更改了判决，以支持公司财产的重试要求。

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典型的意义

该案通过最高人民法院的有效判决确认了以下判决规则：

首先，早期物业服务合同对业主的约束力。根据原始《物权法》的相关规定《合同法》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（目前为《民法典》），建筑部门根据法律签署了与物业服务企业的初步财产服务合同。如果所有者以他不是合同当事方为由提出辩方，那么人民法院将不支持该辩护。此外，《物业管理条例》还规定，建筑部门和财产买方签署的销售合同应包括以前的物业服务合同中商定的内容。建筑部门和财产买方不仅签订了房屋销售合同的协议，还包括先前财产服务合同关系的法定摘要转让。当杰出所有权建设的独家权利在建筑单位和所有者之间转移时，根据法律，建筑部门结束的初步财产服务合同关系也将根据法律一起转让。建筑部门根据法律缔结的初步财产服务合同直接约束所有者，最终目标是以区别保护建筑物中所有所有者的共同利益。财产服务合同的内容包括建筑物的公共区域的管理，维修和维护，绿色和维护，清洁和卫生以及公共秩序维护等。这些服务涉及所有所有者的共同零件和共同利益。如果允许单个所有者在购买房屋时自由排除先前的物业服务合同的约束，并且不接受财产服务提供商的管理服务，而无法支付应分享的财产费用，则将使财产服务提供商难以维持其他所有者提供的管理服务质量，并最终损害所有自动者的共同利益。

第二个是确认“财产管理区域由财产服务企业实施”的原则，并且该空间的封闭专有部分不能构成排除财产服务的理由。在《物业管理条例》中规定的该原理在属性领域的常见“大和小特性”问题之间具有明显的区别。例如，在这种情况下，银行C委托第三方安全和清洁公司向其提供订单维护和清洁服务，但是安全和清洁公司既外包了特定财产服务的公司，又不能被视为该案件涉及的项目整体物业管理领域的物业管理部门。它不能为项目提供全面的财产服务，也不能满足该项目不断，稳定和高质量开发的要求。因此，即使银行将某些财产服务外包给第三方公司，也不能排除财产公司A对H的总体财产管理权利。

第三，所有者行业的特殊性通常不能构成排除财产服务的理由。在这种情况下，C银行声称其租用的案件涉及的房屋客观地独立于项目H的其他塔楼，并已关闭。此外，它负责或委托第三方管理案件涉及的地区的物业管理，该管理基于银行业的特殊要求，以监督金融机构的商业场所。实际上，特殊行业的财产监护权和商业秘密通常反映在所有者建筑物的专有部分中。财产服务的本质是采取合理的措施来保护所有者的个人和财产安全，并且不会阻碍银行等特殊行业的运营和管理。在没有明确限制金融机构物业服务提供商资格的法律和法规的情况下，银行将行业特殊性用作拒绝接受房地产公司A的财产服务的辩护原因是无效的。

第四，开发商与商业住房前销售合同中的所有者之间的协议不能限制物业服务提供商。在这种情况下，银行C和B公司在诉讼中指出，B公司和开发商在《青岛市商品房预售合同》同意，财产公司A排除了该地区B公司提供的财产服务以购买财产。 B公司在购买案件涉及的物业时显然拒绝接受《前期物业服务合同》的内容。最高人民法院认为：首先，作为签署了预科生产的财产服务合同的签署者，建筑部门在商业住房预售合同中达成了同意，买方有权在详细使用房屋时指定房地产服务公司在购买房屋范围内管理和服务房地产和辅助设施，这使富有元素的综合性。如果支持上述行为，则选择具有相应资格的物业服务公司的系统将在投标方法中失去其适当的意义。其次，所有者和建筑单元标志《商品房买卖合同》。其他协议不能从所有者对法律和有效的《前期物业服务合同》的约束力中排除。第三，房地产公司A没有参加商业住房预售合同的签署，之后未批准上述条款。诉讼表示反对。根据合同相对论的原则，上述条款不能绑定财产公司A。个人所有者与建筑单位之间的协议排除了先前的物业服务合同的申请，不能面对先前的物业服务合同，所有者仍应受到先前的财产服务合同的约束。第四，单个所有者不能解雇或选择物业服务提供商。最初是第81条，第2款规定：“所有者有权根据法律替换建筑部门雇用的财产服务企业或其他经理。”该条款规定，所有者有权根据法律替换财产服务人员，但与此同时，请遵守法律第76条的调整，也就是说，应由所有所有者共同决定根据法律。

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案例处理经验

在这种情况下，申请重新审判的申请花了两年时间，但最终结果对客户感到满意。在此期间，Zhao Zhonghua的律师团队进行了大量案件搜索和证据分类，反复争论并修改了重试事项。法院审判现场为客户做出了决定，并在审判后与法官积极沟通。法官通过了大多数诉讼索赔和证据。此案的获胜结果不仅为律师团队积累了宝贵的经验，而且还为未来处理类似案件的处理提供了参考。

律师Zhao Zhonghua

北京Yinghe律师事务所的高级顾问

房地产商业中心执行董事

中国财产管理协会法律政策专业委员会副主任

中国政治科学与法律大学法学院兼职主管

专业领域

物业管理房地产和建筑工程