国家税务总局公告2021年第25号

全文有效

2021年8月26日

为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步深化税收征管改革的意见》号文，切实优化契税纳税服务，规范契税征管，根据《中华人民共和国契税法》号文件（以下简称《契税法》号文件） ）、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021年第23号，以下简称23号公告）等相关规定，现将有关事项公告如下：

1、房地产单位是契税申报的基本单位。

2.以作价投资（入股）、偿还债务或者其他应当带来经济利益的方式转让土地、房屋所有权的，适用的契税税率、计税依据等参照下列规定确定：土地使用权转让、出售或者房屋出售。

以转让、有偿等方式无偿转让土地、房屋所有权的，契税的适用税率和计税依据参照土地使用权、房屋赠与确定。

3、契税的计算依据不包括增值税。具体情况如下：

（一）出售土地使用权、销售房屋，受赠人征收契税的交易价格不含增值税；实际取得增值税发票的，按照发票上注明的不含税价格确定交易价格。

（二）土地使用权调换、房屋调换的，契税计税依据为不含增值税的价差。

（三）经税务机关核定的契税计税价格为不含增值税的价格。

四、税务机关依法确定计税价格时，应当参考市场价格，运用房地产价格评估等方法合理确定。

五、契税纳税人依法办理纳税申报时，应填写《财产和行为税税源明细表》（第《契税税源明细表》部分，附件1），并根据具体情况提交以下信息：

（一）纳税人身份证件；

（二）土地、房屋所有权转让合同或者其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的文件；

（三）以交付经济利益方式转让土地、房屋所有权的，应当提交与土地、房屋所有权转让有关的支付凭证。其中，土地使用权转让应提交财政票据，土地使用权出售和交换、房屋出售和交换应提交财政票据。对于增值税发票；

（四）因人民法院、仲裁委员会生效法律文件或者监管机构出具的监督文件等因素导致土地、房屋所有权转移的，应当提交生效法律文件或者监督文件等。

符合减免税条件的，应按要求附送或保留相关资料备查。

六、税务机关全额征收契税或办理免税（不征税）手续后，应通过契税完税证明或契税信息联系表（以下简称契税信息联系表）联系表、附件2）等，将纳税或免税（非税）信息传送给不动产登记机构。通过信息共享实现信息即时传递的，税务机关可以不再向不动产登记机构提供完税证明、下达联系单。

七、纳税人按照《契税法》号和23号公告规定向税务机关申请退还已纳契税的，应当提供纳税人身份证件、完税凭证复印件，并按照规定提交相关材料。不同情况：

（一）依法办理土地、房屋权属登记前，产权转让合同或者合同证书未生效、失效、撤销或者终止的。支持材料；

（二）因人民法院或者仲裁委员会的判决，土地、房屋所有权转让无效、被撤销或者终止，土地、房屋所有权变更为原权利人的，提供有效的法律文件提交人民法院或者仲裁委员会；

（三）土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需要退还土地出让金的，需补办合同（协议）并提交退款凭证；

（四）交付新商品房时，因实际交付面积小于合同规定面积需要退还房价的，须提交补充合同（协议）和退费凭证。

税务机关收到纳税人的退税信息后，应向房地产登记机构核实相关土地、房屋权属登记情况。经核实，符合条件的立即受理，不符合条件的，一次性告知补充信息或不予受理的理由。

八、税务机关及其工作人员应当依法对在税收征管过程中知悉的身份信息、婚姻登记信息、房地产权属登记信息、纳税申报信息等商业秘密和个人隐私予以保密。不得泄露或者非法泄露。提供给他人。纳税人税收违法信息不属于保密信息范围，税务机关可以依法处理。

九、地方税务机关要加强与地方房地产管理部门的合作，实行不动产登记、交易、纳税的“一窗”受理模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好不动产登记、交易、纳税等环节的衔接工作。契税征收和房地产管理。

十、各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局通过信息共享对本公告中纳税人报送的信息进行核实的，可以公告纳税人不再要求提交它。

十一、本公告所称纳税人身份证明文件是指：营业执照、统一社会信用代码证书或者单位纳税人的其他有效登记证明；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或入境证明文件、个体工商户营业执照。

十二、本公告自2021年9月1日起施行，《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》（附件3）所列文件或条款同时废止。

特此公告。

附录：

1. 契税来源明细表

2.契税信息联系表

3. 全文废止及部分条款废止的契约文件目录

国家税务总局

2021 年8 月26 日

《国家税务总局关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》解读

为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》号文，切实优化契税纳税服务，规范契税征管管理，根据《中华人民共和国契税法》号文（以下简称《契税法》号文） 、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021年第23号，以下简称23号公告）等相关规定，国家税务总局发布《关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》（以下简称《公告》）。现将有关问题解释如下：

1.《公告》 发型设计的背景是什么？

《契税法》已于2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议表决通过，自2021年9月1日起施行。为保证《契税法》顺利实施，部财政部、国家税务总局联合发布第23号公告。在此基础上，为进一步优化纳税服务，规范契税征管，国家税务总局发布《公告》号文，明确纳税服务和契税征管工作。契税申报、评税征收、退税、先税后证、信息保密等征收管理规定。为纳税人和基层税务人员提供政策依据和服务指导。

2、为什么契税申报的基本单位是不动产单位？

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，房地产单元是具有封闭的所有权边界和独立使用价值的空间，房地产单元具有唯一的代码。为进一步提高契税申报规范性，方便纳税人了解和办理，并与不动产登记相关规定统一衔接，《公告》明确纳税人申报契税的基本单位是不动产。单元。

因共有房地产份额变化或共有人增减而导致土地、房屋所有权转移的，纳税人还应当以单位房地产为单位申报契税。

【例1】自然人A整体购买某栋住宅。房地产登记机构在办理房地产权属登记时，将住宅楼登记为两套房地产单元。则A应分别向税务机关申报两套房地产的契税。

3、通过对价投资（入股）、偿还债务、转让、奖励等方式转让土地或房屋所有权，需要缴纳契税的，适用税率、计税依据等如何确定？

《契税法》 第二条第三款规定，以有价投资（入股）、清偿债务、转让、奖励等方式转让土地、房屋所有权的，应当征收契税。

为方便纳税人确定上述应税活动契税申报的适用税率、计税依据等，《公告》明确，如果以投资（持股）方式转让土地、房屋所有权、清偿债务等，并应交付经济利益，请参照转让、出售土地使用权或房屋销售确定契税等的适用税率和计税依据。以转让、奖励等方式无偿转让房屋的，契税的适用税率和计税依据参照土地使用权或房屋赠与确定。

【例2】为支持合理住房需求，某省法律规定本地区房屋销售及销售契据适用税率为3%。纳税人A作为债权人接受债务人使用的房屋抵偿债务的，应当参照房屋销售3%的适用税率和抵债合同确定的交易价格（协议）。

4、不含增值税的契税计税依据具体是什么意思？

23号公告第二条第（九）项规定，契税的计税基础不包括增值税。为了便于纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》契税按照土地使用权出让、房屋买卖、土地使用权调换、房屋调换、契税三类情况进行计算。税务机关批准的计税价格按具体规定执行，不含增值税。

一是出售土地使用权或者出售房屋，受赠人缴纳契税的交易价格不包含增值税；实际取得增值税发票的，按照发票上注明的不含税价格确定交易价格。

二是土地使用权交换、房屋交换的，应当分别确定土地使用权交换和房屋交换的不含税价格，然后确定交换价格的差额。

三、土地使用权赠与、房屋赠与等无价转让土地、房屋所有权的，以税务机关核定的契税计税价格为不含增值税的价格。

需要注意的是，土地、房屋所有权转让人免征增值税的，增值税不从受让人征收契税的交易价格中扣除。

【例3】一般纳税人A公司销售自建房屋，含税价格为328万元，适用一般计税方法。 2019年1月，A公司向纳税人B开具第一张增值税发票，注明增值税金额为10万元，不含税价格为100万元； 2021年9月，A公司向纳税人开具第二张发票，注明增值税金额为18万元，不含税价格为200万元。那么B申报契税的计税依据=100+200=300（万元）。

【例4】自然人A与自然人B交换房屋。 A房屋不含税销售价格为145万元，B房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0； B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。

【例5】自然人A将购买2年的房屋出售给自然人B，合同确定的含税成交价格为210万元。 A符合免征增值税条件，向税务机关申请开具增值税发票。注明增值税为0，不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

5、《公告》实施后，纳税人申报契税所需材料是否会有变化？

没有变化。《公告》 延续税法实施前的做法，明确契税纳税人依法纳税时，应填写《财产和行为税税源明细表》（部分《契税税源明细表》），并按规定报送以下信息具体情况：

（一）纳税人身份证件；

（二）土地、房屋所有权转让合同或者其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的文件；

（三）以交付经济利益方式转让土地、房屋所有权的，应当提交与土地、房屋所有权转让有关的支付凭证。其中，土地使用权转让应提交财政票据，土地使用权出售和交换、房屋出售和交换应提交财政票据。对于增值税发票；

（四）因人民法院、仲裁委员会生效法律文件或者监管机构出具的监督文件等因素导致土地、房屋所有权转移的，应当提交生效法律文件或者监督文件等。

需要说明的是，国家税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》号（2015年第67号公告，以下简称67号公告）继续有效。 67号公告规定，根据人民法院、仲裁委员会生效法律文件转让土地、房屋所有权，纳税人无法取得房地产销售发票的，可以备案房产契据纳税申报表及人民法院执行裁定书原件及相关材料。税务机关应当受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，销售新建商品房的房地产开发企业已注销税务登记或被税务机关列为非正常户等的，纳税人无法取得房地产销售发票的，税务机关核实相关情况后应予受理。

六、纳税人如何申报享受契税减免政策？

根据《公告》规定，契税纳税人符合减免税条件的，应当按要求附送相关资料。

对享受公共租赁住房、农村饮水安全工程等契税减免政策的纳税人，按照《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年第61号）、《财政部税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（2019年第67号）规定，等，实行保留数据备查的优先处理办法。

7、修订后的《契税税源明细表》报告项目有哪些变化？

根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2021年第9号）第一条规定，纳税人申报缴纳契税时，应填报《财产和行为税税源明细表》（第《契税税源明细表》部分）。

《公告》附件1公布了《契税税源明细表》（以下简称《税源明细表》）修订后的样式。《税源明细表》与原表相比，主要变化有三点：

一是为了进一步减轻纳税人负担，在满足契税申报要求的基础上，将原来的“住宅”、“商业”、“商业”等7项压缩为《税源明细表》的“用途”栏选项。 “工业”到“住宅”和“非住宅”。 “居住地”和“产权转让方式”的选项也得到了简化。

二是将原表中的“免减性质代码及项目名称”细分为两栏：“住宅购房免减性质代码及项目名称”和“其他减免的性质及项目名称”。其中，“居民购房减免性质代码及项目名称”只能由自然人在申请购房享受独资等优惠政策时填写。购买住房、第二套住房等，以及《住房减免性质及项目名称代码》供企业和自然人申请其他优惠政策。填写优惠政策。

符合条件的纳税人可使用《税源明细表》同时申报两类优惠，“一次填报，同时享受”。

【例6】自然人A的房屋被县人民政府征用，获得货币补偿80万元。随后，A某以不含税成交价100万元购买了一套80平方米的新房，并有资格享受家庭唯一的住房优惠。健康）状况。如果省里规定交易价格中不超过货币补偿的部分免征契税，那么A申报契税时，应选择《居民购房减免性质代码》中的契税减免1项目名称”为个人购买家庭唯一一套90平方米及以下的住宅。 %免税代码和项目名称，在“其他免税、免税代码”中选择授权地发放的回购房屋契税优惠政策的免税代码和项目名称，在“扣除额”中选择输入“80万元” “扣除金额”中，则A申报契税时的应纳税额=（1,000,000-800,000）1%=2,000（元）。

三是增加“权属登记日期”栏目。《契税法》 第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋所有权登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》 相应地，纳税人办理土地、房屋权属登记后申报缴纳契税的，增加了“权属登记日期”栏目。纳税人在土地、房屋所有权登记前申报缴纳契税的，无需填写本栏目。

8、《公告》的实施是否会影响目前房产交易纳税申报模块及相关表格的使用？

惯于。目前，我们已结合《契税法》的实施需求，修改完善征管信息系统中增量房交易、存量房交易、土地出让等房地产交易的纳税申报模块。同时，对使用该模块时需要报告的相关信息进行了修改和完善。申报形式同步优化。《公告》实施后，房地产交易纳税申报模块和表格仍可使用。

9、契税信息联系表有哪些应用场景？

为更好落实契税“先税后证”的管理要求，方便纳税人纳税后办理不动产登记事宜，《公告》明确，税务机关将契税全额存入不动产登记机关后，办理不动产登记手续。国库或已办理免税（不征税）手续的，将纳税或免税（不征税）信息通过契税完税证明、完税证明或契税信息联系表。

《契税法》实施后，税务机关将采用统一样式的契税信息联系表作为载体之一，向不动产登记机构传输纳税人纳税信息，可以更好地满足部门协作的管理要求。契税已全额存库或办理免税（不征税）手续的，税务机关无法通过契税完税函或完税证明传递信息的，可以提供契税信息联系表。同时，如果可以通过信息共享实现办税信息即时传输，税务机关可以不再向不动产登记机构提供完税证明或出具联系单。

10、《公告》实施后，纳税人申请退税应提供的信息是否会有变化？

纳税申报材料已简化。纳税人按照《契税法》号和23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应当提供纳税人身份证件、完税函或者税款复印件付款证明，并根据不同情况提交相关材料：

（一）依法办理土地、房屋权属登记前，产权转让合同或者合同证书未生效、失效、撤销或者终止的。支持材料；

（二）因人民法院或者仲裁委员会的判决，土地、房屋所有权转让无效、被撤销或者终止，土地、房屋所有权变更为原权利人的，提供有效的法律文件提交人民法院或者仲裁委员会；

（三）土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需要退还土地出让金的，需补办合同（协议）并提交退款凭证；

（四）交付新商品房时，因实际交付面积小于合同规定面积需要退还房价的，须提交补充合同（协议）和退费凭证。

为进一步简化纳税手续和文件，纳税人申请退税时无需提交房地产权属证明。《公告》 明确，税务机关收到纳税人退税材料后，应向房地产登记机构核实相关土地、房屋权属登记情况。

11、纳税人个人信息依法应当保密的具体内容有哪些？

依法保密的纳税人个人信息具体包括：个人身份信息、婚姻登记信息、房地产权属登记信息、纳税申报信息以及在税收征管过程中知悉的其他商业秘密和个人隐私。

需要说明的是，纳税人税务违法信息不属于保密信息范围，税务机关可以依法处理。

12、《公告》实施后，契税的主要申报和缴纳方式是否会发生变化？

没有变化。根据《契税法》相关规定，契税由土地、房屋所在地税务机关征收管理。《公告》 明确实行“一窗受理”的地区，纳税人可到当地政务服务大厅或不动产登记大厅设置的综合受理窗口统一办理契税申报等不动产登记、交易及纳税事宜。

有条件的地区，纳税人可通过电子税务局或纳税人APP应用程序，通过网上、手机等方式办理契税申报缴税。

13、纳税人是否还需要提交税务信息，税务机关可以通过信息共享即时查询？

《公告》规定，省、自治区、直辖市、计划单列市税务局可以通过信息共享立即查询纳税人报送信息的，可以公告纳税人不再需要提交它。

14、《公告》中纳税人身份证件的具体内容是什么？

《公告》 所谓纳税人身份证明文件，是指：单位纳税人营业执照、统一社会信用代码证或者其他有效登记证明；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境身份证件、个体工商户营业执照。