房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地税等。增值税、企业所得税等

1.契税

（一）纳税人：转让土地、房屋所有权并承担所有权的单位和个人；

（二）计税依据：市场价格或差价，计算契税的交易价格不含增值税；

（3）税率：3%-5%

（4）涉税阶段：征地阶段

2.城镇土地使用税

（一）纳税人：市、县、建制镇、工矿区内拥有土地使用权的单位和个人；

（二）计税依据：实际占用土地面积；

（三）适用税额：大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县、建制镇、工矿区0.6-12元；

（四）纳税义务发生时间：取得土地后的月份；

（五）涉税阶段：前期准备阶段、施工阶段、预售阶段。

3.耕地占用税

（一）纳税人：占用耕地修建房屋或者从事非农业建设的单位或者个人；

（二）计税依据：占用耕地面积

（三）适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，税率为每平方米10元至50元；人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米8元至40元；人均耕地占用每平方米8至40元；2亩以上3亩以下的，每平方米6至30元；人均耕地3亩以上的地区，每平方米5元至25元；

（3）涉税阶段：征地阶段和前期准备阶段。

4. 印花税

（一）纳税人：在经济活动和经济往来中制作、领取应税凭证的单位和个人；

（二）征税对象：经济合同、产权转让资料、企业账簿、权利许可证等；

（三）房地产涉及的印花税：土地征用、销售阶段签订的房屋买卖合同；建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等；

（四）涉税阶段：征地阶段、建设阶段、预售阶段；

5、增值税

（一）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售劳务、无形资产、不动产、进口货物的单位和个人；

（2）计税方法：一般计税和简易计税；

（3）预缴增值税：在预收据次月纳税申报期内预缴税款。

（四）房地产开发企业纳税义务发生时间：

纳税人发生应税行为并收到销货款或者领取销货款收据的日期；先开具发票的，以发票开具日为准。销售收入是指纳税人销售劳务、无形资产、不动产时或销售后收到的款项。取得销售货款收据之日是指书面合同约定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未约定付款日期的，为劳务、无形资产转让完成或者房地产权属变更之日。

（5）涉税阶段：预售、售中阶段。

6.城市维护建设税

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人；

（二）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）税率： 1.纳税人位于城市地区的，税率为7%； 2、纳税人位于县、镇的，税率为5%； 3、纳税人不在上述地区的，税率为1%；

（四）房地产开发企业纳税义务：提供建筑服务、跨地区销售、租赁房地产的，按照预缴当地城建税税率缴纳。纳税期限与增值税一致，与增值税同时缴纳。

（5）涉税阶段：预售、售中阶段。

7. 教育费附加

（一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，均按3%征收；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税；

（3）涉税阶段：预售、售中阶段

8. 地方教育补助

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，税率为2%；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税；

（3）涉税阶段：销售阶段

9. 房产税

（一）纳税人：财产所有人；

（2）计税依据：房屋的税余值或租金收入。如果房屋是出租的，租金收入不包含增值税；

（三）房地产开发企业纳税义务：自住房屋，按房产原值扣除10%-30%后的残值计算缴纳房产税。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率为1.2%；房屋出租的，按照房产租金收入计算缴纳，税率12%。对个人按市场价格租赁的住宅，暂减按4%的税率征收房产税。

（4）涉税阶段：前期准备阶段、施工阶段、销售阶段

10.土地增值税

（一）纳税人：有偿出让国有土地使用权和建筑物及其他地上附着物产权并取得增值收入的单位和个人；

（二）房地产开发企业的纳税义务：房地产开发企业转让土地时，必须按照转让房地产取得的收入扣除准予扣除的余额，按照规定的税率缴纳土地增值税。

（3）计税依据：按增值税额征税。增值额计算要素如下：

1.应纳税所得额是指房地产企业转让房地产取得的收入。土地增值税应税收入=税改前房地产转让取得的收入+税改后房地产转让取得的税外收入。

2.允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地及新建建筑物及配套设施的费用、开发土地及新建建筑物及配套设施的费用以及以上两项加计扣除20% ，以及与房地产相关的转让税。房地产转让相关税费=税改前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+税改后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加营业税改营业税改革。

3、用于销售的普通住宅，其增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4、征收方式：采取按期预收、工程竣工后清算的方式。即当期取得的房屋销售收入，按照预征税率计算征税。项目完成后将进行清算，超出部分将予以退还。对于经审计无法征收土地增值税的企业，可以进行评估征收。

5、涉税阶段：销售阶段、地税增收清算阶段。

11、企业所得税

（一）征收方式：审核征收和核查征收。房地产企业一般采取会计税，税率为25%。企业所得税按年计算，按月或按季预缴。年底结算支付，超出部分予以退还或补偿。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，进行汇算清缴，结清应纳税款和应退税款；

2021年1月1日至2022年12月31日，小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元，减按12.5%的税率计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税税率20%（税负2.5%）；年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的，减按50%的税率计入应纳税所得额，按20%的税率（税负10%）缴纳企业所得税。

小型微利企业是指从事国家非限制类和禁止类行业，并符合年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元三项条件的企业元。

（2）预缴所得税：房地产开发企业销售半成品取得的收入，应当按照预计毛利率按季（或月）计算预计毛利润，并计入当期应纳税所得额。时期。

（3）涉税阶段：整个项目周期

12.个人所得税

（一）征税对象：工资、薪金所得；劳务报酬所得；特许权使用费收入；利息、股息、红利收入；财产租赁收入；财产转让收入；附带收入。

（二）房地产开发企业的纳税义务：代扣代缴个人所得税；

（3）涉税阶段：整个项目周期

房地产开发涉及税费思维导图如下：