今天叔叔将从地价、销售收入、预缴税款、发票开具四个方面为房地产开发企业详细讲解各种税务事项及相关注意事项。

关于地价

1. 土地价格是多少？

地价直接支付给政府、土地管理部门或者政府委托征收地价的单位。

2、地价差额可以扣除吗？

允许扣除的地价包括新建项目和选择一般计税方法的老项目。对于老旧房地产项目，如果选择适用一般计税方法，相应的土地出让价款也可以从5月1日后确认的增值税销售额中扣除。

3、地价是一次性全部扣除吗？

房地产开发企业根据可销售面积计算已完工开发产品的开发成本，并据此计算已销售开发产品的税费和未销售开发产品的税费。当期销售的开发产品税费允许在当期扣除，未销售的开发产品税费在实际销售时扣除。具体计算公式如下：单位实用面积土地成本=总土地成本总实用面积；开发产品销售应税成本=销售实用面积单位实用面积土地成本。

4、地价扣除需要哪些证明文件？

需要注意的是，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）的财务票据，方可扣除地价。

5、某房地产开发公司通过拍卖取得一定地块，向政府部门支付土地价款，取得土地使用权。但由于某些原因，设立的项目公司开发所缴纳的土地价款是否还能抵扣？

只要满足以下条件，项目公司即可按规定扣除地价。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司； （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变时，签订协议变更或者补充合同时，地价总额不变； （3）项目公司全部股权由接受土地的房地产开发企业持有。

大叔温馨提醒：

1.不要忘记财税[2016]140号规定的其他可以在差额中扣除的项目。具体包括土地受让方向政府部门支付的征地拆迁补偿费、前期征地补偿费等。开发费、土地出让收入等

请记住，在扣除拆迁补偿费时，应提供能够证明拆迁补偿费真实性的材料，如拆迁协议、双方拆迁补偿费的支付和收据等材料。

2.一定要做好地价抵扣台账管理

一般纳税人应当建立台账，登记土地价款扣除情况。扣除的地价不得超过您实际支付的地价。

关于销售收入

1、本月征收的住宅专项维修资金是否需要缴纳增值税？

不需要。根据财税（2016）36号文附件2规定，房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业、物业管理单位征收的住宅专项维修资金，无需征收价款——附加税。

2. 纳税义务是在收到预付款之日发生的吗？

不。纳税义务发生时间为房地产公司办理产权转让之日或房产交付买受人之日，以先到者为准。发货时间以《商品房买卖合同》约定的发货时间为准；实际交货时间早于合同约定时间的，按实际交货时间确定。

3、大家都可以选择补交差价增值税吗？

不是的，需要根据不同的情况来计算，具体来说：

（1）差额：适用一般计税方法计税的（包括一般纳税人新建项目和选择一般计税方法的老项目），本期销售房地产项目对应的土地价格将从获得的总价和额外费用中扣除。剩余余额按销售额计算。

销售额计算公式如下：

销售量=（全部价款及价外费用-本期允许扣除的地价）（1+11%）

（二）足额：适用简易计税方法的计税（包括小规模纳税人、一般纳税人选择简易计税方法的老项目），按取得的价款总额和价外费用计算销售额，不得相应扣除。土地价格。

关于预缴税款

1. 预付款表

预收款是指房地产企业预售房地产项目时收到的款项以及实际销售收入。包括： 1、分期收到的预付款（首付+抵押+余款）； 2. 已收到全额预付款

2. 预缴税款期限

增值税应在取得预缴税款后当月的纳税申报期内或主管国税机关核定的纳税期限（小规模纳税人）按3%的预缴率预缴。

3、预缴税款的计算

房地产开发企业收到预付款后，应当区分项目具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，并计算当期预缴税款。采用一般计税方法计税的，适用税率为11%；若采用简易计税方法，税率为5%。

预缴税费=预缴税款（1+适用税率或征收率）3%

大叔温馨提醒：

1、收到预付款后，需要在规定期限内预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。当纳税义务产生时，申报预缴税款的扣除。未扣除的预缴税款可结转下一期继续扣除。

2、预付款为含税价格，需按不含税价格计算。

三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按照本办法规定预缴、缴纳税款的，主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定处理。

关于开票

1、预收发票开具问题

使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中分类代码6“不销售的非税项目”下的602“自行开发的房地产项目销售预收款”开具发票。发票税率栏应填写“非税”，不允许开增值税发票。税务专用发票。

2、营业税已申报缴纳，但尚未开具发票。

房地产开发企业已于2016年4月30日前预收预收账款并申报缴纳营业税，但未开具营业税发票的，允许房地产企业对该部分未开发票开具普通增值税发票试点后预收货款。使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中类别代码6“未销售的非应税项目”下的603“已申报缴纳但未开具发票的营业税补开”。发票的税率栏应填写“不含税”，不允许开具增值税专用发票。