房地产是司法拍卖中最常见的拍卖标的。由于它没有购买限制，而且价格也比较便宜，所以常常受到一些人的青睐。自《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》发布以来，网上司法拍卖已成为最主要的拍卖方式。我们在浏览拍卖信息的时候，竞价公告都会涉及到纳税义务的问题，内容基本上都是房产转让时产生的所有税费。全部由买家承担。那么竞标成功后，竞标人需要承担哪些税费呢？无论你是个人还是公司，都会涉及契税、增值税、（地方）教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、（企业或个人）所得税、印花税。

竞标成功后我需要缴纳多少税？事实上，这个问题并没有唯一的答案。房产是商业还是住宅、住宅是否是唯一的住所、房产的所有者是公司还是个人、购买期限的长短都会影响税额。它通常很容易被忽视，并最终成为成功交易的障碍。

本文以郑州高新技术产业开发区人民法院司法拍卖中出售的一套房屋为例，分析房屋所有权人和购房人需要承担的税款种类和金额，均为自然人且具有住宅性质。有兴趣的投标人可以参考。

1.房屋信息

本案标的财产已被郑州高新技术产业开发区人民法院通过淘宝司法拍卖平台成功拍卖。具体信息如下：

1.契税。契税的纳税人是买方。标的房产建筑面积88.18平方米。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》号文件（财税[2016]23号）的规定，面积在90平方米及以下，如果房产属于买受人家庭独居者，征收契税按1%的优惠税率计算，即契税为18209921%=18209.92元。

面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。

2、增值税。拍卖信息显示，该房产于2017年取得房产证，2020年7月12日完成拍卖，至今已有两年时间。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定，个人购买2年以上（含2年）对外出售的房屋，免征增值税。因此，本次拍卖无需缴纳增值税。

3、土地增值税。当房地产所有者是公司时，需要缴纳土地增值税。由于土地增值税的缴纳涉及因素复杂，本文不予讨论。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。如果房屋所有者是个人，则免征土地增值税。

4、个人所得税。《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定“个人转让自用且家庭唯一居住的房屋5年以上取得的收入，继续归个人所有”。免征个人所得税”。

如上所述，拍卖房产的房产证于2017年取得，并于2020年7月12日完成拍卖。如果持有期限不足五年，则需要缴纳个人所得税。根据能否提供房屋初始价值，征收个人所得税的方式有两种：

第一种是检查税，俗称差价税。根据《中华人民共和国个人所得税法》和《实施条例》的规定，财产转让所得按20%的税率征收个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，个人转让房屋时，转让收入扣除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税按照“财产转让收入”项目缴纳。

假设拍卖行初始购买价为100万元，缴纳契税1万元，住宅公共维修基金6000元，装修费10万元，银行利息10万元，全部有原价凭证或证明，则应纳税所得额为1820,992-1,000,000-10000-6000-100000-100000元=604992元，则需要缴纳个人所得税60499220%=120998.4元。

第二种是核准收藏。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》号（国税发[2006]108号）第三条规定：纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值及金额的，对于应纳税额，税务机关可以根据第《中华人民共和国税收征收管理法》条第35条的规定实行评定征税，即按照纳税人住房的一定比例确定个人所得税应纳税额。转移收入。具体比例由省地税局或省地税局授权的地级地税局根据纳税人出售房屋的地区、地理位置、建设时间、房屋类型、平均水平等因素确定。房价水平等因素。转移收入按1%至3%确定。

《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫鲁地税函[2006]215号）第一条规定，个人转让房屋，纳税人未能提供完整、准确的房屋原值证明，且不能正确计算房屋原值的，房屋及应纳税额，税务机关可以按照规定征收税款。我省个人转让住房个人所得税核定税率可暂按1%执行。省辖市也可根据本地实际情况在国家税务总局规定的范围内适当调整审批比例，并报省局备案。

一般情况下，如果无法提供房屋原值证明，按1%的税率计征个人所得税是没有争议的。但在实践中，税务机关对止赎房屋按3%的税率评估征收，从而产生了税收问题。接受争议。张俊林诉武汉市江岸区地方税务局税务管理局（税务）案，由湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）E0102行初131号审理，张俊林胜诉一套房地产通过网上司法拍卖，由税务机关确定并按3%的税率征收个人所得税。张俊林认为，被告区地税局作出的征收3%个人所得税的决定是错误的。

关于这个问题，其实《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》号（国税发[2007]1145号）的规定是比较明确的。根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定的精神，对房屋拍卖取得的收入计算个人所得税时个人通过拍卖市场购买的房屋，应当按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证按原值扣除；如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，则无法准确扣除房屋原值。在计算房屋原值和应纳税额时，统一按照转让收入总额的3%计算缴纳个人所得税。

因此，如果止赎无法提供房屋原值证明，则按3%的税率征收个人所得税，即54629.76元。

该房产的房产证于2017年签发，原值证明已记录在税务机关系统中。应按第一种方式征收，购房者承担的房屋所有人个人税为120998.4元。

5.印花税。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税。因此，本次购买免征印花税。

6.城市维护建设税和教育费附加。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《河南省地方教育附加征收使用管理办法》规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，均应缴纳城市维护建设税和教育费附加。由于本次房产拍卖免征增值税，城市维护建设税和教育附加也免征。

通过以上分析，本次拍卖买受人需要缴纳的税费为契税18,209.92元和代屋主缴纳的个人所得税120,998.4元（假设条件），共计139,208.32元。符合条件的，免征增值税。如果不符合条件，需要缴纳多少增值税？个人出售购买不满2年的房屋的，按5%的征收率全额缴纳增值税。计算方法为1820992/(1+5%)5%=86713.9元。缴纳增值税的，还必须缴纳城市维护费。建设税和教育费附加计算为86713.9（7%+3%+2%）=10405.67元。两者加起来就是97119.57元，这是一笔不小的数目。购房者需要缴纳多少税，可以说是根据房子的不同而不同，需要具体问题具体分析。

三、建议

现实生活中，投标人投标前忽视税务问题，投标后又因税费过高而后悔投标，导致保证金被没收甚至被法院处罚的情况很多。根据第《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》号第二十四条的规定，拍卖成交后，买受人后悔拍卖的，已缴纳的保证金不予退还，并将用于支付拍卖产生的费用损失和弥补拍卖费用。重新拍卖价格与原拍卖价格之间的差额。抵销本案被执行人债务与被执行人与拍卖财产相关的债务。后悔后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

税额受多种因素影响。在这种情况下，投标人承担的税费只有契税和个人所得税。两项税金都达到了14万元左右。这是因为双方都是自然人。因为国家对自然人买卖房屋有很多税收优惠政策，有的直接免征土地增值税、印花税，有的在满足一定条件的情况下免征个人所得税、增值税等。附加税，而个人所得税和增值税是影响税负的两类重要税种。企业不能享受这些优惠政策。还有一点需要注意的是，这些优惠政策都是针对住房的。如果是商业地产，即使是自然人也无法享受一些优惠政策。可以说，决定税收大小的因素复杂且极其专业。如果投标人要投标，建议在税务律师、税务人员等专业人士的帮助下，对标的房产的性质、所有人、期限、是否存在违法行为等进行详细调查。在做出决定之前了解任何历史欠税情况。否则，如果面临高额缴税的话，后悔就来不及了。