文字及图片：黄静丽律师

假设场景：小沈是独生子。他的父母在深圳拥有一套房产，市值1000万。他的父母想把财产过户给小沈。捐赠、继承或出售哪种方法更节税？

第1 部分免费礼物

法律和政策依据：

1、父母及小申个人所得税：不征收

1.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税》（财税[2009]78号）

1、有下列情形之一的，对无偿赠与房屋产权当事人不征收个人所得税：

（一）房屋产权人将产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权人将产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、兄弟姐妹； （二）房屋产权人将产权无偿赠与配偶、父母、子女、孙子女、兄弟姐妹，或者承担直接赡养人或者负有赡养义务的照顾人；

2.关于个人取得相关所得应缴纳个人所得税的应税所得项目的公告（财政部税务总局公告2019年第74号）

2、房屋产权人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人无偿领取房屋所得收入，按照“附带所得”项目计算缴纳个人所得税。根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》号（财税[2009]78号）第一条规定，符合下列情形的，双方免征个人所得税：

（一）房屋产权人将房屋产权无偿赠予其配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹；

2. 父母免征增值税

1、财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）

附件3：1.下列项目免征增值税

（三十六）个人参与家庭财产分割，应当无偿转让房产、土地使用权。家庭财产分割包括以下几种情况： 离婚财产分割；给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子、外孙、兄弟姐妹的免费礼物；向负有直接赡养或赡养义务的家属或照顾者提供免费礼物。房屋产权所有人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋的产权。

3.父母免征土地增值税

1.土地增值税暂行条例（国务院令第138号公布，2011年修订）

第二条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税人（以下简称纳税人） ）并应当按照本条例的规定缴纳土地增值税。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则

（财发字[1995]6号）

第二条《条例》第二条所称转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益，是指通过出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。它不包括通过继承或捐赠而无偿转让房地产。

3、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知（财税字[1995]48号）

四、关于细则中“捐赠”的范围

本规则所称“赠与”是指以下情形：

（一）房屋所有权人或者土地使用权人将房屋产权或者土地使用权赠予直系亲属或者直接扶养义务人的；

4.小申需要缴纳契税

1、《国家税务总局关于加强房地产交易中个人赠与房地产税务管理的通知》（国税发[2006]144号）

（二）个人无偿赠与房产契税、印花税管理问题。个人无偿赠与房地产的，应当向受赠人全额征收契税。

2.契税暂行条例

第一条在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权时，承担契税的单位和个人应当按照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称土地、房屋所有权转让，是指下列行为：

（四）房屋捐赠；

第三条契税税率为3%至5%。

第四条契税的计算依据： （二）土地使用权、房屋赠与，由征收机关参照出售土地使用权、房屋的市场价格确定。

5. 父母和小沈都需要缴纳印花税

1.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号，2011年修订）

第一条在中华人民共和国境内制作、领取本条例所列凭证的单位和个人，均为印花税纳税人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳印花税。

第二条下列凭证为应税凭证：

（二）财产转让文件；贴花应按规定金额的50,000% 制作。

2.关于落实小微企业普惠性减免税政策的通知（财税[2019]13号）

三、省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控的需要确定。增值税小规模纳税人可在税额50%以内免征资源税、城市维护建设税、房产税等。城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税及教育费附加、地方教育费附加。

第2 部分继承

如果您通过继承获得父母的财产，则需要等到父母去世。在这种情况下，死者不需要缴纳任何税款。

法律和政策依据：

1.个人所得税：不征收

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税》（财税[2009]78号）

1.无偿赠与房屋产权当事人有下列情形之一的，不征收个人所得税： （三）房屋产权所有人死亡，取得房屋的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法享有财产权。

2.无契税

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）

1、对《中华人民共和国继承法》中规定的继承土地、房屋所有权的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母），不征收契税。

根据《中华人民共和国继承法》的规定，非法定继承人按照遗嘱继承死者的土地、房屋所有权，属于赠与行为，应征收契税。

3、小神需要缴纳印花税（赠品情况同第5点）

第3 部分购买和销售

法律和政策依据：

1. 父母需要缴纳个人所得税

1.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知[国税发[2006]108号]

1.房屋转让所得征收个人所得税时，以实际交易价格为转让所得。纳税人申报的房屋交易价格无正当理由明显低于市场价格的，征收机关有权根据相关信息依法核定转让收入，但必须保证计税价格每种税种都是一致的。

2.纳税人在计算转让房屋所得个人所得税应纳税所得额时，可出示原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，可在转让房屋时按房屋原值扣除。收入。已缴纳的税金及相关合理费用。

3.纳税人未能提供完整、准确的房屋原值证明，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以按照以下规定对纳税人征收评定税：第《中华人民共和国税收征收管理法》条规定，即按照纳税人住房转让收入的一定比例确定应纳税额。具体比例由省地税局或省地税局授权的地级地税局根据纳税人出售房屋的地区、地理位置、建设时间、房屋类型、平均水平等因素确定。房价水平等因素。转移收入确定在1%-3%的范围内。

个人使用五年以上且为家庭唯一起居室的房屋转让所得，免征个人所得税。

2.关于个人销售房屋所得征收个人所有权税问题的通知[财税字[1999]278号]

4.个人使用5年以上且为家庭唯一起居室的房屋转让所得，继续免征个人所得税。

3、国家税务总局关于个人转让住房税收征管问题的通知[国税发(2007)33号]

三、（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人自购买房屋起至房屋转让5年以上的期间。

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，按照第一原则确定购房合同生效日期、缴款收据开具日期或者房产证上注明的时间；个人购买的其他住房，以房屋产权证上注明的时间确定房屋产权证的日期。注明日期或契税完税证明上注明的日期，按照先到的原则确定。

2、个人转让房屋的日期以销售发票上注明的时间为准。 （二）“家庭唯一居住房屋”是指纳税人（有配偶的为夫妻）在同一省、自治区、直辖市内仅拥有一套住房。

2. 家长需要缴纳VAT

财政部国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知[财税〔2016〕36号]

附件3：营改增试点过渡政策规定

个人出售购买不满2年的房屋，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人出售购买满2年（含2年）的非普通房屋的，按销售收入扣除购买房屋的金额计算增值税。价款后的差额按5%的征收率征收增值税；个人购买普通住房2年以上（含2年）并向外界出售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京、上海、广州、深圳。

3.小申需要缴纳契税

1.关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号）

（一）个人购买家庭唯一一套住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减征契税税率为1%；面积90平方米以上，减按1.5%征收契税。

（二）个人为家庭购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。

家庭第二套改良房是指已经拥有住房的家庭购买的第二套住房。

4、土地增值税、印花税：免征

财政部国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知[财税[2008]137号]

2.个人买卖房屋暂免征收印花税。

3.个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起执行。

小沈该如何选择？你知道吗？