1。房地产信托财产注册开始逐渐驾驶

房地产信托是指校长根据受托人的信任将房地产委托给受托人的行为，受托人将根据校长的意愿以自己的名义管理或处置受益人。长期以来，由于缺乏房地产信托的财产注册系统，房地产信托中的房地产只能以信托公司的名义进行注册，并且不能以信托产品的名义进行注册，并且存在一个问题，即不能将其与信托公司自己的财产区分开。因此，在建立房地产信托以解决财产的混乱时，信托通常需要建立一个间接拥有房地产的结构。 2024年12月和2025年5月，北京和上海分别签发了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》和《关于开展不动产信托登记试点的通知》，允许以受托人名称的原理名义转移和注册房地产的转让和注册，而房地产注册机构将在房地产证书上注明“信托机构”，并在房地产证书上注明属性，并在房地产证书上置于隔离属性，并将其隔离。随后，在2025年4月和2025年6月，北京和上海连续完成了第一个房地产信托财产注册。

信托行业一直具有改善信托财产注册系统和税收优惠制度的强烈吸引力。北京和上海的试点政策很好地解决了信托财产注册问题，但没有关于房地产信托的税收待遇的具体规定。在下面，作者将通过细分非驾驶区和试点区域来分析房地产信托的税收处理。

2。房地产信托的结构

对于非驾驶区域，不可以信托产品名称直接注册房地产。为了防止信托财产和受托人或委托人自己的财产的混乱，大多数房地产信托采用了合伙企业间接拥有房地产的模型。在此模型下，在本金签署了与信托公司的信托合同之后，信托公司建立了一个单一的信托计划。随后，校长共同建立了与单一信托计划的有限合伙关系。作为普通合伙人，校长通常只持有合伙企业的一小部分，例如1，其余的合伙股份股份由单一信托计划持有。随后，客户将房地产财产权转移到合伙企业的名称中，以完成信托结构的建设。根据该模式，房地产所有权由合伙企业持有，并完全与信托公司自己的财产隔绝。

在飞行员区域，可以直接以信托产品的名义进行房地产注册。在本金和信托公司签署信托合同之后，他们可以前往房地产注册部门将房地产财产权转让给信托公司。信托公司获得的财产证书包含“信托属性”一词。

3。房地产信托的税收待遇

房地产信托的建设和存在阶段涉及税收处理。尽管试点地区和非小腿地区的房地产信托结构是不同的，但税收待遇是相似的。

（i）建筑建设期间的税收处理

为了建立信托结构，在非巡逻区域，本金需要将房地产转移到合伙企业中。在试点区域，客户可以将房地产直接转移到信托产品中。对于本金，此过程涉及增值税，城市维护和建筑税和教育附加费，个人所得税或公司所得税以及土地增值税。如果转让房地产的当事人是个人，则需要以下税收。

1. vat和附加费

如果委托人是个人，而信托财产是由个人持有的住所，则位于北京，上海，广州和深圳，如果个人将购买已出售不到2年的房屋，则该个人将全额支付增值税，以5的征收利率支付售价；如果个人将购买已出售已有2年以上的房屋（包括2年），则增值税将免于增值税。如果在北京，上海，广州和深圳销售房屋不到2年，他们将以5的税率全额支付增值税；如果个人购买了2年以上（包括2年）并销售2年以上的房屋，则他们将根据销售收入后的差额减去购买价格的差额为5；如果个人购买普通住房已有2年以上（包括2年）并销售超过2年的房屋，则将以征税税率免除增值税。

如果已转移的房地产不属于住房，则需要根据获得的总价格和额外价格支出，扣除房地产的原始购买价格或获得房地产估值后的余额以及应税金额以5的收款税率计算的余额。

从2023年1月1日至2027年12月31日，城市维护和建筑税，教育附加费以及当地教育附加费将以50的降低征收个人。

2。个人所得税

个人将自己转移了5年以上，是家庭唯一的客厅。获得的收入免于个人所得税。如果个人转移非住宅或购买非唯一客厅不到5年或家庭，则在扣除财产的原始价值之后的余额，房屋转让期间支付的税款和合理的费用为应税收入，个人所得税税应基于财产转让收入，税率为20。

3。土地增值税

非住宅房屋的转移要求个人根据所获得的收入扣除指定的“可扣除项目”后减少添加的增值金额，并应按照法规支付土地增值税。

4。印花税

如果个人转移非居住房屋，则必须根据“财产转让书”的税收项支付印花税，税率为每千人5。

如果房地产的原始持有人是企业，则需要在转移到合伙企业期间计算和支付以下税款：

1. vat和附加费

当一般纳税人在2016年4月30日之前收购房地产时，他可能会选择使用简化的税收计算方法来计算税额，以5的征收税率计算税额，并在2016年5月1日之后转移所获得的房地产。一般税收计算方法应应用一般税收方法，以根据总价格计算总价和额外的销售额计算税额。小规模纳税人转移他们收购的房地产（不包括自行构建），并使用总价和超价费用以及在获得房地产时扣除原始房地产购买价格或估值后的余额是销售额，并且应纳税金额以5的征收税率计算。小型纳税人转移自己的房地产，并将所有获得的价格和额外价格的费用用作销售，并以5的征税利率计算应税金额。

2。公司所得税

在房地产转让期间，企业的转移收入应包括在企业的当前应税收入中，并计算出付费的公司所得税。

3。土地增值税

一般而言，当企业转移房地产时，有必要减少根据法规所获得的收入的增值的指定“可扣除额”，并根据法规缴纳土地增值税。

4。印花税

当公司转让非住宅时，必须根据“财产转让文件”的税收项支付印花税，税率为5。

对于接受房地产的合作伙伴关系或信任产品，通常需要3的契约税。对于非住宅，也需要5/10,000的印花税。但是，如果校长是合伙企业的普通合伙人，则其名称的房屋和土地的所有权将被转移到合伙企业的名称中，并将免除契约税。

（ii）信托存在过程中的税收处理

在信托存在期间，信托产品可能会出租房地产并收取租金收入，或者可能由受益人或其他人本身居住。如果未出租房地产，合伙企业或信托产品必须一次扣除10至30的剩余价值，则应以1.2的税率支付财产税。如果出租房地产，则将以租金收入的12支付财产税。此外，如果房地产以合伙企业的名义注册，则合作伙伴关系需要计算并支付9或3（小规模纳税人）增值税，并根据租金收入进行相应的城市建设税和教育附加费。如果以信托的名义注册房地产，信托公司作为信托经理，需要简单地根据租金收入计算并支付资产管理产品的增值税，税率为3。此外，持有房地产的合作伙伴关系或信托必须根据当地标准缴纳土地使用税，无论是否出租。

目前，我国信托的所得税规则尚不清楚。从信托受托人的角度来看，只有《财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财务与税收[2006]第5号）规定了有关公司所得税的相关规定。从受益人的角度来看，如果受益人是企业，则通常计算企业的应税收入并支付公司所得税。如果受益人是自然人，则现有法规未指定应归因于他们获得的个人所得税收入。实际上，作为信托的受益人，自然人通常不会主动提出纳税申报表。该政策仍需要进一步阐明与信托存在过程中所得税相关的所得税处理。