业主委员会换届操作程序

10月27日，记者获悉，

根据相关规定，成都市住房和城乡建设局

草案《业主委员会成立及运行指南》

对第一次业主大会的设立程序进行了详细说明。

它是如何运作的？

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第一步，如果符合成立业主大会的条件，需提交书面申请。

（一）业主大会成立条件（具备下列条件之一即可）

1、交付的专属部分面积达到建筑总面积的50%以上或交付的房屋数量达到套数总数的50%以上；

2、首套房已交付两年以上，且交付的房屋数量达到房屋总数的20%以上；

3、前期物业服务合同期满或者前期物业服务合同依法终止前九十天。

（二）提交书面申请（申请人为建设单位或业主）

1、建设单位书面向物业所在地街道办事处申请成立业主大会；

2、建设单位未按时书面报告成立业主大会的，由同一物业服务区域内20名以上业主共同向当地街道办事处提出书面申请，并提供业主身份证明材料。

第二步，审核资料，成立业主大会筹备小组。

街道办事处将在收到书面报告或者书面申请后十日内进行审核。符合条件的，应当自收到书面申请之日起三十日内指导成立业主大会筹备组；不符合条件的，指导成立业主大会筹备组。不符合条件的，应当告知理由，并在物业服务区域显着位置公示。

（一）筹备组组成

筹备组由业主代表和街道办事处、社区（村）党组织、居（村）委会、区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组总人数一般为5人至15人的单数，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的一半。

筹备组组长由街道办事处、居（村）委会代表组成。

（二）筹备组业主代表应具备的条件

首先应该是主人。房产登记簿上记载的房屋所有权人即为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合《四川省物业管理条例》第十七条规定的，在物业管理活动中享有业主的权利并承担业主的义务。

1、具有完全民事行为能力；

2、遵守暂行管理规定，履行按照约定缴纳物业服务费、存入专项维修资金等业主义务；

3、遵守法律法规，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

4、具有一定的组织协调能力；

5、有必要的工作时间。

（三）筹备组业主代表的产生

筹备组业主代表由街道办事处根据业主自荐或推荐确定。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组应当自成立之日起3日内，在物业服务区域内书面公布筹备组成员名单、职责及评选结果。公告期限不得少于7日。

（四）筹备组人员变动

筹备组业主成员被提名为候选人的，其在筹备组的工作自动终止，不得参与选举相关工作。若筹备组出现人员空缺需要填补的，筹备组将从选拔结果中依次填补。

筹备组成员发生变动时，新的筹备组成员名单应当在物业服务区书面公布。

（五）筹备组会议

筹备组会议应当有半数以上成员出席，筹备组作出的决定应当经筹备组半数以上成员签署同意。筹备组成员享有平等的表决权。筹备组成员不得委托代理人出席会议，但法人或者其他组织的成员除外。

筹备组应当对筹备组会议和业主会议作出书面记录，并在业主会议成立后交业主委员会归档。

筹备组发出的通知或者公告应当加盖街道办事处印章。

（六）筹备组履行下列职责：

1、确定第一次业主大会的时间、地点、内容和形式；

2、制定管理协议草案、业主大会议事规则草案；

3、确认业主身份、业主专属区域人数及面积；

4、制定业主委员会选举办法草案；

5、审查业主委员会委员候选人资格，提出候选人名单；

6、依法确定第一次业主大会的表决规则；

7、召开第一次业主大会的其他准备工作；

筹备组按照上述职责开展工作。第一项至第六项的内容应当于首次业主会议十五日前在物业服务区域的显着位置公示。业主对公示提出异议的，筹备组应当进行审查，并将审查结果书面通知提出异议的人。

（七）筹备组职责终止

筹备组应当自依法成立业主委员会之日起10日内，在物业服务区域显着位置公示筹备资金使用情况，并将筹备期间的全部材料移交业主委员会。业主委员会，并在筹建前将剩余筹建资金纳入业主共享资金账户。该团体自行解散。

第三步：第一次业主大会的准备

（一）确定表决权数量（在第一次业主大会十五日前在物业服务区显着位置公示）

业主专属区域和业主大会表决权的确定，按照有关法律、法规及《四川省物业管理条例》的规定执行。

专属部分车位面积计入业主专属房屋投票区域，投票不累计。

业主对业主身份、人数、专属区域等提出异议的，筹备组应当进行审查，并将审查结果告知异议人。

（二）确定第一次业主大会的时间、地点、内容和形式

筹备组应当自公告成立之日起6个月内组织召开第一次业主大会。逾期不能召开的，筹备组自行解散。

业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。业主可以通过纸质选票或电子投票系统进行投票。

以集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或者业主代表对需要业主大会决议的事项进行一一表决；以书面征求意见方式决定事项的，由筹备会议发出表决票，由业主进行表决。

（3）起草三个草案文本（在第一次业主大会十五日前在物业服务区显着位置公示）

筹备组应根据《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主委员会工作规则（示范文本）〉的通知》 《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主大会议事规则（示范文本）〉的通知》 《四川省住房和城乡建设厅印发〈管理规约（示范文本）〉的通知》的要求和社区的实际情况，制定三个文本草案。筹备组制定的三份草案文本不得与法律法规相抵触，内容与示范文本不一致的，须在提交业主大会表决前作出书面说明，并在显着位置公示。物业服务区。

（四）制定业主委员会候选人的条件和推荐办法

1、业主委员会成员应当是物业服务区域内的自然人业主或者单位业主的授权代表，并符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律法规，公平诚实，热心公益事业，责任心强，并提交书面承诺；

（三）具有履行职责的健康条件和相应的时间；

（四）未列入人民法院失信被执行人名单的；

（五）在物业管理活动中未受过行政处罚或者追究刑事责任的；

（六）本人、本人配偶及本人及配偶的近亲属不在本物业服务区域内担任物业服务人；

（七）遵守（暂行）管理规定，按照约定履行缴纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；

（八）物业服务区域内不存在侵犯其他业主合法权益和公共利益的行为（如违规施工、违规装修等）；

2、业主委员会委员候选人可以通过以下方式产生：

（一）十家以上业主联合推荐；

（二）社区（村）党组织、居（村）委会根据业主自荐和社区党组织的建议，对守法、公平正直、热心公益事业的业主进行推荐；

社区（村）党组织引导业主中的党员积极参与业主委员会成员的选举，并通过法定程序担任业主委员会委员。

（五）审查业主委员会候选人资格，提出候选人名单（书面公告15日以上）

1、在严格审核候选人资格的情况下，考虑候选人所在楼盘的类型、楼层和数量，以及业主群体的广度和代表性。

2、业主委员会由5人至15人的单数组成，以差额选举产生，差额比例不得低于五分之一。例如：业务委员会设置为9人，则候选人人数不少于9+9*20%=11人。

3、候选人基本信息公示：如候选人的年龄、性别、住址、居住地区、文化程度、政治面貌、职业、简历等，应在社区显着位置公示两次。首次公示持续15日以上，无异议后再次公示。

（六）业主大会提前15日公告

业主大会召开前15天，筹备组将会议时间、地点、内容等重大事项以书面形式向物业服务区域内全体业主公告，并通报街道办事处、社区居委会。

公告内容包括：会议形式、会议日期、地点、会议提请审议事项、会议事务常设联系人姓名、联系电话、投票点以及其他需要公告的事项。

（七）准备业主签到本、委托书、投票票、投票箱，并确定监票人、计票人、计票人

业主大会召开前，应当将授权委托书和投票样本在社区显着位置公示。

第四步：召开第一次业主大会

业主大会应当按照公告的时间如期召开。因客观原因需要变更业主大会时间或者延长业主大会时间的，应当提前在物业服务区域显着位置书面公告。

（一）投票规则

业主共同决定的事项的表决，按照《四川省物业管理条例》第十九条的有关规定进行。以集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或者业主代表对需要业主大会决议的事项进行一一表决；以书面征求意见方式决定事项的，由筹备会议发出表决票，由业主进行表决。业主可以使用纸质书面投票或电子投票系统进行投票（省住建厅电子投票系统还在开发中，建议使用天府公民云）。

投票期间业主签署书面投票或登录电子投票系统的，视为参与投票。参加投票的业主应当表明同意、不同意或者弃权的意思。未表态的，视为放弃投票。

（二）表决事项

1、制定业主大会议事规则；

2. 制定管理协议；

3、选举业主委员会；

4、选拔、聘用、解雇物业服务人员；

5、建立业主代表大会并确定其职责；

六、其他共有、共同经营的重大事项。

（三）投票票的发出

业主收到业主大会表决票时，应当在业主签到本上签名确认。

（四）表决票的回收

筹备组汇总业主意见或计票，形成业主大会决议。

（五）公开核验、计票、计票

投票结束后，筹备组应采取公开验票方式，计票、计票人员在监察员或物业所在街道办事处的监督下，现场认真核对、计票。所在地，或者社区居民委员会（公证机构）。公布投票统计结果，并按照有关规定说明投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理。

决议和决定的形成，由计票人、计票人和监票人记录。监事、计票、计票人员应为非筹备组成员（含委员候选人）的其他业主。

（六）将决定通知业主大会

筹备组应当自业主会议决定作出决定之日起3日内，在物业服务区域的显着位置以书面形式公告。公示期为30日，接受业主询问和监督。

业主大会自第一次业主大会表决通过管理规定、业主大会议事规则、业主委员会工作规则之日起成立，并选举业主委员会。

第五步：召开第一次业主委员会会议

业主委员会应当自选举之日起七日内召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并对业主委员会成员作出具体分工。

第六步：业主大会设立事项备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内将有关材料报房产所在地街道办事处备案。备案材料齐全的，街道办事处应当自收到备案材料之日起15个工作日内发出备案通知书并复制。送公安派出所、县（市、区）人民政府住房城乡建设部门。

建议

1、筹备组使用成都市住房和城乡建设局制定的业主大会设立操作表样本文本（见附件）。

2、为避免业主大会期间发生冲突和纠纷，投票过程中，业主大会投票箱应每天公开封存，并在开放前交社区保管。