一。用益物权的概念及特征

（一）概念：对他人所有的动产或不动产（其他财产权）（不进行分配）的占有、使用和受益的权利。

（二）特点

1.是有限产权，VS所有权：完全产权。

2. 募集资金使用目的。

3. 预设拥有该物。

4、是独立的产权，独立于所有权。可用于对抗任何第三方，包括所有者。

5、标的物为：动产+不动产。

二。用益物权的类型及其变化

目的

设置

建设用地使用权

国有土地

登记

宅基地使用权

集体所有的土地

登记

土地承包经营权

集体所有或国有土地

它在合同生效时成立。未经注册，不得用于对抗善意第三方。

居住权

他人的住房或者附属设施

登记

缓和

他人的房地产

合同生效时成立；未经登记，不得对抗善意第三方

PS：记忆提示——土地（土地承包经营权）和土地（地役权）必须登记才能对抗。

(1) 建设用地使用权

1、概念：国有土地的占有、使用和收益权。

2、建设用地使用权取得

“第一手资料”（从国家获得）

免费接送

仅限于国家相关用地，如国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益性用地以及国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地。

转账需付费

（一）缴纳土地出让金后，国家在一定期限内将建设用地使用权转让给使用者。

（2）土地使用者有多个的，应当采取招标、拍卖等公开招标方式。

“二手土地”（从他人处获得）

转移

（一）在一定期限内，将建设用地使用权出售、交换、赠与等。

(2) 合同应当采用书面形式。 （必填表格）

(3) 房屋随地方而行，地随房屋而行。

继承

（二）宅基地使用权

1、概念：农村集体经济组织成员（村民）享有的在地上建造房屋的权利。

2、宅基地使用权的取得和使用

（一）每户一屋。

（2）仅限用途：地上只能建造房屋及附属设施。

(3)免费分发。

（三）土地承包经营权

1、概念：承包方——农村集体经济组织（村委会）；承包商——村民。用于农业建设

2、土地承包经营权流转：土地所有权（国家或集体）-土地承包经营权（村民）-土地经营权（外来人）

土地承包经营权流转

（一）村民之间土地承包经营权互换、流转。

（二）未经登记，不得对善意第三人采取行动。

土地经营权转让

（一）出让期限5年以上的土地经营权，自出让合同生效时成立。

（二）未经登记，不得对善意第三人采取行动。

（四）居住权

1.概念：依据合同或者遗嘱，占有、使用他人的房屋或者附属设施的权利。 （无利润或处置）

2. 居住权的特点

(一)属于用益物权。

(2) 期限：未注明居住期限的，推定为居住权人的一生。

(3) 免费：免费设立，除非另有约定。

（4）排他性：不得转让、继承、抵押。除非另有约定，否则不允许出租。

3. 居留权的取得和消灭

(1)获取：登记。

(2) 消灭：居留权人的期限届满或者死亡。

(5) 地役权

例1：通行地役权——为了更方便乘坐地铁，A小学与B学校达成协议：A学校人员有权使用B学校的道路通行，每年缴纳1万元。 A学校享有的权利为通行地役权。

例2：眺望地役权——A公司与B公司约定，为了满足A公司建设的住宅小区的观赏需求，B公司向B公司支付100万元，B公司不再建设5米以上的建筑物20年内，自己的工厂就长高了。 A公司享有的权利不包括地役权。

1、概念：役地（提供便利的一方）、役地（享受便利的一方）。

2. 地役权的特征

不拥有

他人房地产中存在的产权。

从产权

（一）役地所属的所有权或者使用权不得与役地分离单独转让。

继续例1，A学校独立将通行地役权转让给C学校，转让无效，A学校仍享有地役权。

当A学校将整所学校出售给C学校时，A学校对B学校的地役权也转移给C学校。

(2)不得以个人名义抵押。

形影不离

细分不影响地役权的行使。

使用方便

为方便需要土地的地方设立

需要占有

一般需要拥有不动产，如通道、照明、水等；但也有例外，例如俯瞰地役权。

3. 地役权的取得

登记对抗是为了奴役土地。

继续示例2，A 的俯瞰地役权是何时设立的？合同何时生效。

（1）如果A公司将已开发的住宅小区出售给业主，房屋使用权和建设用地的使用权转让给业主，业主也将获得俯瞰地役权。 （所需土地）

（2）如果B公司将整个工厂出售给C公司，A公司是否仍享有俯瞰地役权？ （役用地）

A公司的地役权是否已登记？

如果已经登记，则C公司不诚信（C公司会看到登记信息），则A公司享有俯瞰地役权；

如果没有登记，则C公司是善意行为（很难证明其不善意），A公司不享有俯瞰地役权。

4. 地役权和邻接权

方面

缓和

邻居权利

权利是如何产生的

双方协议

法律要求

权利的性质

一种产权

不是产权

限制或扩大不动产权利的程度

在很大程度上

最低限度

获得对价的权利

有薪酬的

免费

期间

合约期