1. 概述

1、契税是对所有权已经转移的不动产征收的一种财产税，向产权继承人征收。

2、契税是一种古老的税种，起源于东晋的“古税”，已有1600多年的历史。中华人民共和国成立后颁布的第一个税条例是《契税暂行条例》。

3、特点：

（1）财产转让税：契税是对转让的不动产即土地、房屋征税，具有财产转让税的性质。土地、房屋产权未转让的，不征收契税。

(2)由财产继承人缴纳： – 一般而言，卖方被确定为纳税人，即卖方纳税。契税是土地、房屋产权交易过程中的一种财产税，由继承人即买受人缴纳。

2、征税范围

契税是对土地使用权（不存在土地所有权问题）和房屋所有权转让的土地和房屋征收的。具体纳税范围包括：

（1）土地使用权出让：土地一级市场行为（政府出让土地）

（2）土地使用权出让：土地二级市场的动作

包括销售、礼品和交换；不包括土地承包经营权和土地经营权的转让（因为不涉及土地使用权的转让，只涉及经营权的转让）。

以有价投资（入股）、偿还债务、转让、奖励等方式转让土地、房屋所有权的，应按规定纳税。

(3) 房屋出售、捐赠、交换

1.房屋买卖

（一）用房地产清偿债务或者以实物交换房屋

【提示】付款是根据房屋当前价值计算的。契税将根据房地产折扣缴纳，以抵消债务。

(2) 房地产投资或股权转让

【提示1】付款是根据投资房产的价值或房产的购买价格。

【提示2】如果您将自己的财产作为股份投资于独资企业，则免征契税。

（三）购买房屋、拆除材料或者装修新房时，应当按照规定征收契税。

2、房屋赠与：房屋受赠人缴纳契税。

【提示1】按规定缴纳契税，通过中标方式获得房屋产权。

【提示2】《中华人民共和国继承法》中指定的合法继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋所有权，免征契税；非法定继承人按照遗嘱继承死者的土地和房屋所有权。房屋所有权属于赠与，应征收契税。 （注意他是否是合法继承人）

3、房屋调换：包括房屋使用权调换和房屋所有权调换。

【提示】双方交换价值相等，免征契税，须办理契税免税手续。如果它们的价值不相等，则支付差额的一方将缴纳超出部分的契税。

（四）房屋附属设施及其他相关设施的契税政策

1、契税以承担与房屋有关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、阁楼、储藏室，下同）所有权或者土地使用权的行为为征收对象；不涉及土地使用权、房屋所有权转让的，不征收契税。

2、以分期付款方式购买附属设施土地使用权和房屋所有权的，按照合同约定的总价款计算契税。

3、房屋附属设施所有权单独作价的，按照当地适用税率征收契税；如果与房屋一起计价，则适用与房屋相同的契税税率。

4、继承国有土地使用权应缴纳的土地出让金必须缴纳契税。契税不因转让费的减少而减免。

五、纳税人签订土地使用权出让合同变更协议或者因土地用途发生变化而重新签订土地使用权出让合同的，应缴纳契税。

【提示】计税依据是因改变土地用途而应缴纳的土地收入以及应向政府缴纳的其他费用。

六、土地使用者将土地使用权及附属建筑物、构筑物（包括在建房屋、其他建筑物、构筑物及其他附着物）转让给他人的，按照转让价款总额计算缴纳契税。

七、土地使用者转让、抵押或者置换土地时，不论是否取得土地使用权证，也不论其过程中是否与对方办理土地使用权证变更登记手续。转让、抵押或者置换土地。只要土地使用者对土地享有占有、使用、受益或者处分的权利，并有合同等证据表明其实际转让、抵押或者置换土地并取得相应经济利益的，土地使用者及其交易对方应当按照税法规定缴纳契税。

3、纳税人：土地、房屋所有权在境内转让时，承担契税的单位和个人为纳税人。

4、税率：比例税率，3%至5%。

【提示1】契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率范围内提出，报全国人民代表大会常务委员会报全国人民代表大会常务委员会、国务院备案。

【提示二】各省、自治区、直辖市可以按照规定对不同主体、不同地区、不同类型的房屋所有权转让确定差别税率。

5、计税依据（不含增值税）

1、土地使用权转让、出售、房屋买卖：按转让合同确定的交易价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他无价转让土地、房屋所有权的：税务机关参照土地使用权销售、房屋销售的市场价格，依法确定价格。

3、土地使用权调换、房屋调换以及调换土地使用权与房价的差额。

交易价格与纳税人申报的互换价格差异明显偏低且无正当理由的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定确定。

【暗示】

节奏：出售房屋或土地的交易价格、房屋或土地作为赠与的价格以及交换房屋或土地时的价格差额。

4、国有土地使用权出让者：承担为取得土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）财产协议转让的，以成交价格为契税计算价格。交易价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费以及受让方应支付的其他货币、实物、无形资产和其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可以通过以下两种方式确定：

评估价：由政府批准的房地产评估机构根据同一地点的同类房产综合评估并经当地税务机关确认的价格。

基准地价：县级以上人民政府公布的基准地价。

（二）以招标方式出让土地的，契税计算价格一般应确定为招标成交价格，并包含土地出让金、市政建设配套费和各类补偿费。

（三）先以划拨方式取得土地使用权，经批准后以出让方式转让的，应当依法缴纳契税，计税依据为土地出让金及其他出让费应该偿还的。

（四）购买的公有住房在缴纳土地出让金等转让费后成为完全产权的房屋的，免征土地所有权转让契税。

5、房屋销售契税价格为房屋销售合同总价。房屋出售后装修的，应当计入装修费用。

六、应纳税额的计算

应纳税额=计税依据（不含增值税）税率

7. 馆藏管理

1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋所有权转让合同之日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的证明文件之日。

（一）因人民法院、仲裁委员会生效的法律文件或者监管机关出具的监管文件而发生土地、房屋所有权转移的，纳税义务发生时间为法律文件生效之日；等生效。

（二）因土地、房屋用途改变等原因减征契税的，纳税义务于土地、房屋用途改变之日发生。

（三）因土地性质、容积率等土地使用条件发生变化，需要缴纳土地出让金，需缴纳契税的，纳税义务于土地使用条件发生变化之日发生。

出现上述情况，按照规定不再需要办理土地、房屋所有权登记的，纳税人应当自纳税义务之日起90日内申报缴纳契税。

2、纳税期限：纳税人应当在依法办理土地、房屋所有权登记手续前申报缴纳契税。

【提示】在依法办理土地、房屋权属登记前，产权转让合同或者产权转让合同类型证明未生效、失效、被撤销或者终止的，纳税人可以向税务机关申请办理退还已缴纳的税款。的，税务机关依法处理。

3、纳税地点：土地、房屋所在地纳税。