在开始之前，我们先来梳理一下商业地产的界定类别和主要盈利模式。

商业地产是指用于商业目的的房地产，又称商铺房地产。该类别不同于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业房地产。商业地产一般是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营目的的房地产形式。它在商业模式、功能和用途上有别于普通住宅、别墅、工业等房地产业态。目前，国外较普遍使用零售地产的概念，一般指零售业所采用的房地产形式。这里是商业地产的狭义解释。

这些用于商业运营的房产最关键的共同点是，其大部分收入来自于收取租金和物业费。包括商场、写字楼、工业园区、临街商铺、长租公寓及文化商业旅游项目。商业地产的根本盈利模式是租金收入（这部分包括多项经营相关项目的收入）和资产增值。

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利用收益公式对项目进行多维度估值比比较公式、成本公式更加合理。收入公式的核心点是这个商业项目能够持续产生多少租金以及未来利润增长的潜力。资本化率也基于利润结构。

当一个项目第一年产生1000万租金收入，第二年产生1500万租金收入，第三年产生2000万租金收入时，每年都保持相对稳定的租金增长率。

此时，项目除了每年固定的租金收入外，还拥有稳定的资产增值。通过良好的经营管理，资产价值不断提升，创造稳定持续的现金流增长。这部分收入根据利润结构不断动态变化。这里的变化涉及资本化率，这里不详细讨论。

前期的核心内容是租金定价，也称为租金结算控制。下面重点介绍租金结算设定策略，这是具体的实践内容。

商业项目有固定租金、联营扣分、以较高者三种合作方式（固定租金或联营扣分，以较高者为准）。甲乙双方的一切具体合作最终都将通过这三种方式进行。选择。一个项目是否成功、可持续，很大程度上取决于租赁合作方式的整体比例。

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这部分已经放出去的租金哪里可以收回来呢？为了引入一个高能量的品牌，形成更好的内容组合效果，可以收回这家店损失的租金。这是在具体情况下的。交易过程中需要精细化控制的关键点包括段落、区块、格式等。

各类商业地产（写字楼、产业园区、临街商铺、文化商旅项目等）中，不同业态的租赁方式选择存在较大差异。根据品牌级别、业态内容、项目类型、地点、城市等因素，选择不同的合作方式。

所有合作方式的前提都是结大账，结算过程涉及很多环节。其中，租金结算定价知识具有相对一定的技术含量。

现代营销之父菲利普·科特勒的4P营销模型中，第一个P是产品，第二个P是定价。只有在实践中我们才能了解其构成的规律性。从具体操作层面看，有五种方式，即：根据项目总体投资成本定价、根据市场竞品参考价值定价、根据佣金定价、根据客户支付能力定价，以及基于情感的定价。这五种定价规则中，第一和第二是目前最常用的方法。

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根据项目投资成本定价。当你生产一个蛋糕时，原料、人力、损耗、水电等综合成本是20元，你卖到15元，这显然是亏损的。所以你肯定要以更高的价格出售。至于卖多少、赚多少，利润比例是10%、20%还是50%，取决于很多因素。

相应地，当一个项目的建设、营销、财税综合成本为10亿（不考虑其他综合补贴税率或配套销售）时，需要计算10年的投资回报周期，每年利润需要5000万利润才能持续经营20年才能还清资本。 20年后，将是收获的季节。

那么，这5000万利润是怎么来的呢？它是根据每个特定商店的设定值得出的。该资产项目共有200家精心设计的商铺，共4层。各楼层的商铺、位置、面积、结构、出租时间等经营条件分别设定。

假设每年需要收入5000万，那么我们初步算一下，一个店铺的综合收入应该是多少，5000万200个店铺。简单理解就是单商铺平均租金利润至少要达到25万元。以此账来看，租销比必须控制在25%以内，这意味着每家门店的品牌经营销售业绩每年必须达到100万元。

注意，这不包括任何劳动力成本、损失、改造等，也不包括其他部门的收入成分。只算租金收入。但现实中，每家商铺的面积大小、地块、楼层、结构、位置等都不同，因此每家商铺的基本定价也不同（无论城市能源水平、项目所在地、区域经济发展状况如何，等因素），因此必须采用总可出租面积的平均单价进行计算。

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这还涉及到餐饮楼层、娱乐楼层或者餐饮区、零售区的内容。平均单价还必须根据不同地块确定。

基于这个逻辑，可以初步确定不同门店的投资成本定价。一些系统中提到的租赁投资回报率计算方法的具体拆分逻辑与上述没有本质区别。前期主要考虑租金收入和前期主要投资来计算资金回收期的长短，但这个内容没有考虑前期其他综合投资以及效率和时间资金使用效果。这部分还会有更多的内容来展开，这里不再赘述。其本质是一样的。

根据市场竞品参考值定价。例如，四个相同规模的商业项目位于同一地点，彼此相邻。餐饮楼层，隔壁三个项目都是200元/平米/月，你的项目是100元/平米/月。四个项目餐饮楼层平均租金为175元/平方米/月。那么你的项目是100元/平方米/月，比平均租金低75元/平方米/月。这不符合整体市场逻辑。

商铺租金下降很多，可能是品牌水平、运营水平、管理赋权等多方面因素造成的，但如果所有平均单价都明显低于市场均价，那就一定有问题。因此，这就是我们要认真做好市场调查的原因。尽量了解周边市场的定价，计算平均定价水平。

但很多时候，这些内容很容易被忽视。市场调查仅确定周边竞价项目的基本价格情况，但影响市场比较定价的因素包括但不限于区位、人流量、车流量、建筑入住率、停车设施、周边商业氛围、交通状况、整体项目规模、运营方管理能力等，这是内部市场比较比较多维度的参考价值内容。每个市场参考维度都有自己的分析和评分点。在此基础上进行综合分析至关重要。

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基于投资组合佣金的定价。这个比较容易理解。如果是租赁商铺，就得给业务团队成员或者外包给第三方招商代理机构。租多少商铺，就抽取多少佣金积分。那么你需要将这部分的佣金价格添加到前两个内容的基本定价中，添加这部分的佣金点，并提高租赁价格。否则，当佣金部分被提取时，业务很可能会亏损。

根据客户的支付能力定价。这也是市场调研的关键。如果你研究一下，你会发现周边都是农村，人均年收入不超过2万元。你定一个很夸张的价格肯定是不合适的。

但如果周边有高档写字楼，每一寸土地都值钱，而且客户群的年收入在50万元以上，那么价格就得更高了。如果不高，别人就会觉得你的东西一文不值。当你的客户有1000万现金，你给他一张10元优惠卡时，他肯定看都不会看。这就是本质。

基于情感的定价。这就是所谓的品牌溢价能力。咖啡也一样。星巴克售价35元/杯，TIMS天豪咖啡售价24元/杯，瑞幸咖啡售价9.9元/杯。除了原材料上的一些细微差异（但一般情况下这个内容可以忽略不计）之外，消费者付出的部分更多的是品牌溢价。

相应地，万象城、太古里、66广场、K11的定价肯定高于万达广场、龙湖天街、印象城。因为在顾客和品牌的认知中，这些都是高端购物中心。如果去这些高端商场花钱，光是物业条件和商业场景就值回票价了。其中涉及到更多的情感和认知因素，所以当谈到品牌时它是一种无形资产。

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像爱护您的眼睛一样爱护您的品牌。在市场经济机制中，品牌、美誉度、认知等隐形内容虽然是看不见、摸不着的，但却在消费者心目中产生了巨大的定位差异，其后续的可持续性发挥着巨大的作用。品牌溢价能力的核心在于项目物业条件足够好、运营管理到位。因此，在此基础上，还需要对自身项目进行价值评估。

例如以下维度的内容，如建筑质量、远期规划、外观、空间设置、流通系统、配套设施、组合照明、营销策略、商业布局、主店构成等。评价的一部分是对项目未来经营状况进行预测，创造消费需求，增强不同客户对项目未来消费粘性的综合情感捆绑。

当消费者和品牌认可时，他们愿意支付更高的价格，而这部分账单纯粹是出于情感上的认可和喜欢。

定价策略有数千种，其核心是基于对初始投资成本和收益率的判断进行定价，最常见的是基于市场环境的参考值进行定价。这是一个相对浮动的产品定价，因为商业行业的本质是交易和利润。市场这只看不见的手始终在搅动，价格根据外部市场的供需情况而波动。